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陽光城龍巖花漾江山旅游綜合體規模龐大巨額

2019-11-09 05:22:25来源:励志吧0次阅读

阳光城龙岩花漾江山旅游综合体规模庞大、巨额投资惹争议_中心

阳光城(专题阅读)5月23日公告,拟与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订《龙岩 花漾江山 旅游综合体项目投资开发建设合作框架协议》,由阳光城与政府共同合作开发龙岩 花漾江山 旅游综合体项目

上述项目总规模约6500亩,其中建设用地约2500亩业界预计,投资的下限达35亿元但是,一季度阳光城的货币资金仅7.79亿元,并有即将到期的各类债务20多亿元

上述旅游地产项目的巨额开发资金从何而来中房信分析师薛建雄认为,只要拍得部分土地,然后出资1亿元或者几千万元开发酒店及公寓,再将公寓卖掉,用卖公寓的钱滚动开发,最后完成35亿元的投资他介绍说, 这正是目前旅游地产的主要开发模式

具体实施起来,如果房子卖不动,会不会连累整个旅游地产项目的开发,进而出现大规模的 烂尾楼 上述担忧并非杞人忧天,以沈阳荷兰村为代表的旅游地产就是典型的 烂尾 案例

市场前景难以估计

对于旅游地产市场来说,目前最大的风险是项目的市场前景难以估计国内某大型房企高层向表示,目前国内的旅游地产项目,既有像雅居乐清水湾一样能够迅速回笼资金的高周转项目,也有短期销售乏力的长白山地区项目,很难根据这些项目对整个旅游地产市场进行明确的预测

中房信的数据显示,海南雅居乐清水湾2010年~2012年卖出的公寓和别墅总金额超过100亿元,而另一家开发商开发的半山半岛只有50亿元出头,中信博螯千舟湾只卖了10亿元不同的项目,不同的景观,市场差距很大

和普通住宅不同的是,旅游地产的主要营销渠道往往不在项目当地以海南的楼盘为例,东北、上海、北京、成都等地都可能成为房地产项目的推广地开发商不仅会在这些地方大面积投放广告,还会在当地设立项目推广中心,这使得项目的营销成本大大增加,但销售额却未必会随之提高

事实上,目前市场上销售良好的真正意义上的旅游地产并不多,反倒是带有 旅游度假 概念的房地产项目更受青睐,因为这样的房产不仅可用于度假,同样也能满足当地购房者的自住需求比如,去年销售额超30亿元的龙湖地产烟台 葡醍海湾,有近八成的客户来自本地,碧桂园的十里银滩的众多客户也是在深圳工作的人群

回笼资金依靠销售

旅游地产的市场前景难料,给项目的融资及后续开发带来了风险

中房信分析师薛建雄说,虽然阳光城拟开发的龙岩 花漾江山 旅游综合体项目规模庞大,但开发商出资并不多,只要先期造个酒店,然后开发住宅就行,因为酒店是旅游地产重要的服务设施,开发商需要借酒店来吸引游客

如果不是因为销售需要,开发商会不会先开发和旅游地产有关的配套服务项目中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺的答案是 不会

和普通住宅开发商一样,旅游地产的开发商同样看重资金的快速回笼,销售被列在非常重要的位置旅游地产的会展、酒店、餐饮等项目由于资金回收速度缓慢,并不为开发商所重视甚至他们会希望能减少相关设施的开发,把更多的土地资源用于开发房地产销售

一定程度上,雅居乐地产开发海南清水湾的案例可以反映出房地产商们的心态根据规划,海南清水湾的酒店多达6个,但在销售了200多亿元后,雅居乐在清水湾的第一个酒店至今仍没有开业

配套跟不上将拖累销售

旅游地产开发商因资金考虑,对配套设施投入不及时,这给开发埋下隐患:一旦房子卖不掉,整个项目的开发会不会被无限期延长,甚至变成 烂尾 因为如果相关的配套设施不完备,旅游地产项目将失去吸引力,进而影响销售

胡晓莺说,目前旅游地产产品主要分为两类:一类是度假类的房地产项目,另一类则是在城市周边完全没有配套设施的区域开发项目

前一种项目的购买群体主要是短期的投资客开发商只需要将内部的园林环境建好,就能吸引购房者;后一种项目的主要购买群体则是长期投资人群开发商不仅需要把楼盘的环境打造好,还需要周边跟进配套设施以吸引顾客入住海南、西双版纳的楼盘大多属于后一种,因此对于旅游配套设施的投入将决定这些楼盘的去化率

和胡晓莺的观点一样,途家的CEO罗军也认为,规划的旅游地产配套最终能否得到开发商的执行,是决定项目成败的关键他表示,只有提供良好服务和配套的旅游度假产品才易于出租,为业主带来很好的投资回报然而,一旦前期房子卖得不好,开发商就很难有足够资金完成这些配套,带来 烂尾 风险

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