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限购令催热商改住

2019-08-21 01:53:55来源:励志吧0次阅读

  限购之下,谁有欢颜? 从“京十五条”发布到2月底,北京销售量前十五名,产权有40年或50年的商改住项目占据了十位。 “商改住”的项目多为用水、商业用电、无燃气、格局差,并不适合居住,限购反而给了这些原来处于劣势的擦边球项目可乘之机。 地产调控政策并未涉及对商业地产项目的限购和约束,“我们也不能说买办公室的人就不准住在里面。”一位监管部门的人士说。 擦边球 因为商业项目可以申请,而且不限购,在北京工作的江苏人刘平正在四处看房,准备近期再买一套。实际上刘平在北京已经有两套房子了。 2008年,刘平大学刚毕业,父母给出20万元帮他在北京某商业立项的小区买了一个 0多平方米的小房子。房子里不通燃气,刘平就用电磁炉做饭,房子没有阳台,刘平就把衣服悬挂在屋里,下面用盆子接水。就这样,刘平稀里糊涂地在北京拥有了第一套房,“其实就是间宿舍”。到2010年11月,刘平想买个更大点的房子,在马甸看中一个80平方米的两居室。当时北京的开始提高二套房首付比例和贷款利率。刘平从父母那里得到了首付的支持,算了好几遍自己每月的开销,心想,可要节约点了,少买衣服、少在外面吃饭! 突然,喜从天降,中介告诉他,调控不涉及商业地产,刘平上回的那套房子性质上是商业,这次要在马甸买房子的贷款才是刘平的第一套房贷,可以享受首套房的首付和优惠利率。就这样,刘平又买了一套房。 2011年“京十五条”落地,中介致电刘平,如果想再买个房子,可以再买个酒店式公寓,还可以接着贷款,买上瘾的刘平觉得机会又来了。 和刘平一样在限购之下去买商业地产的人很多。按照亚豪地产为本报做的统计,自2月17日“京十五条”发布至2月28日,北京销售量排行前十五名中,40年或者50年产权的商业项目占据了十位。 一位操作过多个“商改住”项目的设计师向表示,这种项目只能当过渡性产品,采光面很有限,得房率低,户型小,公摊大,并不适合住,但开发商愿意做,因为拿商业用地和办公用地比拿住宅用地便宜很多,而通常售价也只是略低于住宅。 监管难题 监管部门三令五申禁止“商改住”,2010年就曾两次下文。 2010年5月19日,北京住建委下发“关于加强酒店类项目销售的通知”明确规定2010年5月 1日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。 2010年11月,北京市住建委又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,通知要求,非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用,禁止擅自分割。如果确实必须改变房屋平面布局的,也应在不改变房屋规划设计用途的前提下,由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸,并报施工图审查机构按照规定进行审核。按照通知要求,文件从2010年12月1日起正式实施。 从北京市住建委两次下文不难看出,监管层是禁止在商业、办公地块建住宅以及将商业和办公当住宅销售和使用的。 另据开发商和设计师透露,在实际的规划审批中,从去年开始,规划部门已经禁止开发商做LOFT。这种户型是开发商惯用的向天空“偷面积”的方式,过去对商业地块非常有利。商业办公立项的项目,做成小户型,一层变成两层,按照住宅一层1.5倍左右的价格来出售的居多。不准建LOFT户型,规划部门的本意是为了防止开发商“偷面积”,实际上却削弱了商住项目所谓的买一层送一层的优势。今年以来,已经很难在市面上看到有LOFT户型的新盘。 尽管如此,在采访中发现依然有打“擦边球”的商改住项目。 有一些商业地块是在2010年12月1日之后取得预售许可证的,譬如中建位于回龙观的琥珀天地,其取得预售许可证的时间是2011年1月15日,该项目土地用途和使用年限是办公50年;地下仓储50年;地下车库50年;商业40年。而批准预售部位是居住公共服务设施。实际上,这个项目的大部分购买者都是当住宅来使用。 多位设计师告诉,一般都不允许商业项目通燃气,水电是按商业用途计价。按照监管部门禁止“商改住”的政策精神,不通燃气的规范应该在2010年12月1日之后执行得更加严格。 但同样是中建的项目,玲珑山却能通然气。再如北京销售前三甲项目北京像素也很有意思。销售员口头承诺购房者说是民用水、民用电,还可以通燃气,却不同意写进合同里。在该项目的论坛里,一位买了北京像素的友发帖说,现在销售接都不说能通民用水、电和燃气的事情,因为担心来电的人是。 参与过“商改住”项目的开发商告诉,要想通过审批,在样板房一定不做卫生间,文字材料里也不要出现公寓等给人感觉像住宅的东西,一定要低调,不能大张旗鼓地卖。 相关监管部门的人士也和私下表示,去年5月下文之后,酒店立项的项目已禁止分割出让,但办公立项的项目约束起来却很难。写字楼本来就是一间一间的,别人买的是间办公室,开发商申报的材料和销售都是写字楼的,但人却住在里面了,你怎么去约束? 一位设计师告诉,如果开发商能将这种小公寓阳台分出一部分做厨房,把然气管道挪到阳台,接驳燃气就能通过消防这一关。在住建委和规划部门的规范中,也只是规定要符合消防规范,没有硬性规定说不准通燃气。因为酒店或者商业也可能要用燃气,所以一些项目能通燃气也有这个方面的原因。

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